新政影响下购房人很纠结 开发商在博弈

“国五条”出台半个月来，北京、深圳、上海、杭州、南京、宁波、福州等12地出台限购令。

省会郑州也开始严格执行首套首付款比例上调、商业银行暂停第三套房贷等措施，调控风暴下，购房者、开发商和市场表现如何，大河楼市记者进行了调查。

消费者：退房增多 购房暂缓

从南方来郑州做生意的罗女士，在选了一个月后，看中了北区天伦庄园 (论坛 新闻)的一套洋房，总价200多万元。调控政策出台后，罗女士不得不去售房部退掉了2万元办的VIP排号卡。她告诉记者：“没办法，这是自己在郑州的第三套房，不能贷款，200多万不是一笔小数目，一次性付清不可能。”

在郑州不少楼盘销售部，记者了解到，近期都出现了“退房”现象。消费者卓女士，在东区的某楼盘以及中州大道附近总共看中了三套80多平方米的房。“我应该算是投资性购房，但新政出台，第三套房贷停发，再加上名下本来已经有了几套房，我只好暂时放弃购买计划。都已经排号了的3套房，全部退掉了。”

上周，位于郑州西郊的某楼盘开盘，推出40～60平方米的小户型，最终成交在40％左右。现场某业内人士透露，之前已经“降低门槛”，原本交1万元才够选房资格，现在5000元即可，成交后还可优惠2％，如果在新政公布之前，认购率应该比现在要好一些。

开发商：态度不一 全力博弈

在采访中，尽管有些开发商声称，新政的影响暂不明显，有待进一步观察，看本地市场的配需比例和相应政策出台。但确实有一些开发商还是表明，楼市确实有点“退烧”，目前开发商在营销上的投入更为谨慎保守，谨慎地观察市场动向，放低身段，调整心理预期。

对此，不同的开发商有不同的观点。

观点一：郑州房价越调越高很正常

李涛 郑州新芒果房地产副总经理

就城市地位来讲，郑州正面临很好的上升机遇。国务院已经审批通过了《郑州市城市总体规划（2010~2020）》，大中原经济区规划也在论证当中，未来郑州房价上涨是必然的。另外，从成本来讲，郑州的拿地成本按楼面地价计算在2000元/平方米左右，加上建筑成本和运营成本，开发商一个平方米的房子成本已经超过了4000元。开发商不会做亏本生意，在地价上涨的情况下，指望房价下降是不现实的。

观点二：贷款越收越紧，刚需支撑市场

徐军 民安置地集团营销总监

今年的市场因为新政的关系，非常特殊。从政策的走向来看，贷款是越收越紧。目前，第三套房贷款在郑州已全面叫停，二套房贷首付也提高到五成。政策越收越紧，就非常考验开发商。目前的市场，靠刚性需求支撑。市场层面上是有观望，但不是那种所有人都观望不买。一些有刚性需求支撑的项目都卖得还可以。正是因为刚性需求的存在，今年这轮调控，才不会出现2008年调控时的萧条。可以说，刚性需求是支撑目前市场的主要力量。

观点三：楼市或再度转冷

赵爽 都房产公司郑州机构负责人

在楼市依然出现量价齐涨的背景下，9月末，中央更为严厉的调控政策“新国五条”出台了。首次置业首付提高、三套房停贷化、限制异地购房……政策面涉及刚性、投资、投机需求，政策严厉程度达到有史以来的级别。它的出台，显示了中央调控房价的坚强决心，有助于缓解楼市过度膨胀和房价泡沫。过热的市场需求将受到抑制，房价或将适度回调。

市场：调控之下 各找出路

据了解，实力投资客似乎不再惧怕房产调控政策，很多投资客仍然认为，不动产的不可再生等独特属性决定了其投资价值，在东区，某些稀缺性的高档盘出现了开盘即售罄。一位业内调研机构人士表示。“限贷政策”没有带来太大影响，即使真的在这方面受限，大多会选择补交全款。一中介公司程经理则透露，真正的投资客并不在意三套房限贷政策，因为如果买房能一次性付清的话，拿房产证去银行抵押，就能拿到评估价格的七成左右。

更多开发商更多关注的是对购房者心理的影响。新政出台后，从本地各大银行看，都在不打折扣地执行，“门槛”的提高，必然影响楼市成交量。从形势看，由于此次政策严厉程度，势必会对未来的房地产市场产生影响，作为开发企业应该识时务为俊杰，审时度势，积极主动应对变化和挑战，谋求出路和对策，做好打硬仗的思想准备。

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置业指南：明辨哪些二手房不能买

产权不明确的房子不能买

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，即房屋的《土地证》和《房产证》。

因此，没有两证或两证不全的二手房不能购买。 而在实际操作过程中，未办理两证的合同房进行交易的案例大量存在，但其买卖合同生效的前提还是能够顺利办到两证。

无共有人声明的房子不能买

《民法》通则第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。

二手房大多是夫妻、家庭成员或几个出资人的共同财产，购买未取得共有人书面同意而出售的二手房会惹上麻烦。

设定了抵押权的房子不能买

房地产管理法第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。物权法、担保法都规定：抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。

因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，没有抵押权的房屋不能购买。如确实要购买抵押给银行的房屋，那么必须设法先还清贷款、解除抵押。

不符条件的经适房不能买

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。

经适房满5年上市交易的，购房人应向政府交纳土地等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

不宜出售的待拆迁房不能买

有些房屋是不宜出售的，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得租赁房屋。由此可知，出售待拆迁房屋也是被禁止的。