2014年郑州二手房量跌价稳 2015年房价或上涨

部分：2014年郑州二手房市场概况

1、2014年郑州二手房市场整体概况

2014年郑州二手房市场以年末成交量回升火热收官，虽然没有2013年郑州二手房市场的火爆，2014年的楼市仍然显得热闹非凡，各种调控政策的实施也影响着郑州二手房市场。据郑州房管局官方网站显示，2014年1到11月份的郑州市区二手房成交数据，累计成交37343套，和2013年同时期相比减少了16.19%，虽然12月份成交数据还未出来，但是从2014年每月的成交数据来看（除了2月份的特殊情况），郑州二手房成交量走势还是比较平稳的。据房天下郑州二手房数据监控中心显示，2014年郑州二手房挂牌均价整体上起伏不大，每月的涨跌范围均在合理的范围内，二手房挂牌均价高的为3月份，均价为9572元/平米、低的为1月份，均价为9306元/平米。

【数据来源：郑州房产评估网】

纵观2014年郑州二手房市场可谓波澜起伏。上半年二手房市场逐渐回暖，1月份延续2013年年底的回暖趋势，郑州市二手房成交量达到4284套；2月份受春节假期影响，进入传统的楼市淡季，当月二手房成交量跌至1808套；3月份楼市初显回暖迹象，二手房成交升至2965套；4月初楼市慢慢恢复，4月二手房成交3557套；进入红5月，二手房市场一直保持这种稳定状态，成交3880套；6月成交量稍有回落，达到3497套。

2014年下半年随着8月份郑州限购取消、限贷松绑，支持首套房贷、央行降息、公积金贷款政策的松口等一系列购房利好政策持续涌现，郑州二手房市场成交量表现平稳。7月份成交量回升，为3811套；8月份虽然郑州房产局官方微博发布郑州取消限购消息，但市场回暖现象未显现，成交量下跌，为3382套；金九银十，限贷政策松绑，刺激市场回升，但成交量表现动力不足，9月成交量为3625套；十月没有继续9月的回暖，表现平淡，成交量为2894套；11月以后，购房者观望情绪减弱，纷纷入市，二手房市场开始回暖，成交量为3640套。

回顾整个2014年的楼市风云，无论是限购限贷松绑、保障房建设，还是央行降息、不动产登记条例出台和公积金等调整，一波波事关楼市的政策影响着房地产行业，但推陈出新的“救市”政策并未带火整个楼市，先前的“阳春三月”以及“金九银十”的火爆行情并未如期而至。业内人士认为，2015年，调控仍是楼市主基调，去库存化是主要任务，未来限购政策或将全面退出。《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。

2. 2014年楼市新出台政策盘点

■2014年元旦前夕 土地网拍开启

在2014年元旦前夕，郑州市政府办公厅印发通知，向社会公布《郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理暂行办法》。规定郑州市内五区、开发区及荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖教育园区范围内的国有建设用地使用权的公开出让，都要采用网上挂牌交易方式。

■2014年3月5日 新政策强调分类调控

2014年3月5日，李克强在政府工作报告中指出，针对不同城市情况将实行分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

■2014年3月19日 中国新型城镇化规划公布

2014年3月19日，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。

■2014年5月9日 【组合贷】

2014年5月14日，郑州市住房公积金管理中心通过官网发布了《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》）。根据《办法》，6月15日起，具备“组合贷”资格的购房者可享受高70万元的贷款额度，且贷款金额不超过所购房产总价的70%（家庭第二套住房为40%，不支持第三套及以上住房）。其中，住房公积金个人住房贷款金额应不超过住房公积金个人住房贷款的高限额。商业银行个人住房贷款金额不低于5万元。组合贷款月还款额不得超过借款人夫妻（含共有权人）收入和的50%，收入参照还款人工作单位出具的证明、住房公积金缴存基数、银行代发工资账单或个人纳税证明等材料综合认定。6月23日，郑州出现首例组合贷申请者，总共贷款48万元，其中，公积金贷款35万元，商业银行贷款13万元。

■2014年5月12日 【央五条】

2014年5月12日，中国人民银行刘士余副行长主持召开座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出五条要求。这五条要求力挺刚需，坚持买房优先的原则，保首套房贷，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款，被称为央五条。

■2014年7月1日 “以房养老”政策实施

“以房养老”政策于2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉等城市试点实施，是老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

■2014年8月9日 限购政策取消

2014年8月9日晚8时，郑州市房管局官方微博发布“经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明”。

■2014年9月30日 限贷政策松绑，支持首套房贷

2014年9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠；购买第三套及以上住房可使用贷款；首套房贷款低利率达7折。

■2014年11月21日 央行降息

2014年11月21日，央行声明调整基准利率，一年期贷款基准利率下调至5.6%，下调了0.4个百分点；一年期存款基准利率下调至2.75%，下调了0.25个百分点。这是2012年7月以来的首度降息。

■ 公积金贷款放松

随着央行在其官网发布消息宣布自11月22日起降息的通知。这意味着企业融资成本将降低，老百姓贷款买房利息也会有所下降。郑州市住房公积金管理中心表示，新申请用户贷款利率，将跟随央行下调，正在还款的客户，明年起执行新利率。5年期以下由4%下调至3.75%，5年期以上由4.5%下调至4.25%，下调幅度均为0.25%，下调幅度小于商业贷款。

郑州住房公积金管理中心有关负责人说，从2015年1月1日开始，郑州市申请公积金贷款将会取消担保费。所谓担保服务费，是指借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。由担保中心提供担保的，应向担保中心缴纳担保服务费。

■2014年12月22日 《不动产登记暂行条例》发布

2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》由国务院下发至中央各部委及相关部门，并将于2015年3月1日起实施。不动产登记制度为未来不动产的统一管理奠定了基础，包括城市、农村、林地等都要经过登记。

第二部分：2014年郑州二手房住宅市场整体运行状况

根据郑州房地产官方网站统计，郑州二手房市场（实际数据为1到11月份）共成交37343套，和2013年同时期相比减少了16.19%，虽然12月份成交数据还未出来，但是对比同时期就可以看出2014年郑州二手房市场处于“冷却期”。据房天下二手房数据监控中心数据显示，2014年郑州二手房挂牌均价总体是上涨的，涨跌范围均在合理的范围内。2月份受春节影响，成交量跌幅很大，经过短暂的低迷，楼市又延续回暖趋势。

一、2014年郑州二手房挂牌均价走势图

【数据来源：郑州房产评估网】

2014年郑州二手房价格有小幅震荡，总体呈现“三起三落”的态势，2014年季度郑州二手房房价持续走高，4月稍有下降，5月微涨，6-7月房价走低，“金九银十”房价明显回升，11月、12月房价稍有回落。其中3月份挂牌价格高为9572元/平米，低为1月份，均价为9306元/平米。

二、2014年郑州二手房住宅区县搜索排行

【数据来源：郑州房产评估网】

从上图中可以看出，金水区依然是网友关注度高的区域，所占比例高达34.68%；中原区排名第二，占比为13.98%；郑东新区所占比例也不容小觑，为12.43%。管城区和二七区所占比例基本持平为10.6%左右，其他几个区域网友关注较少。

三、2014年郑州二手房热门楼盘搜索10

2014年热门楼旁10为：普罗旺世、银基王朝、富田太阳城、升龙凤凰城、圣菲城、主语城、曼哈顿广场、绿地老街、天下城和绿城百合。

【数据来源：郑州房产评估网】

四、2014年郑州二手房住宅户型搜索排行

【数据来源：郑州房产评估网】

在二手房住宅户型搜索量中，二居占比38.01%，排名；三居稍逊于二居，占比37.48%；一居所占比例为13.41%。四居以上搜索量占比都不足10%。

五、2014年郑州二手房住宅价格搜索排行

【数据来源：郑州房产评估网】

从图中可以看出，60-80万的价格依然是受人们关注的，占比达14.24%，40-50万、50-60万被搜索比例也很高，分别为11.60%和10.98%；40万以下和80万以上被搜索的比例为9%左右。

六、2014年郑州二手房住宅面积搜索排行

【数据来源：郑州房产评估网】

在住户面积方面，有更多的网友关注70-90平米的房子，其次是50-70平米和90-110平米，有13.92%和13.34%的网友会搜索这两个面积区域的房子，50平米以下的搜索率为9.93%，130平米以上的大概有20%左右的网友会关注。