银行收紧涉房融资风控 房产进入资金成本拐点

仿佛一夜之间，中国高房价的冰山便出现迸裂。

近期杭州、常州等地传来的楼市降价消息，叠加银行收紧房贷、QE退出、人民币贬值等外围因素，令长久累积的对于中国房地产泡沫的担忧集中爆发。

无论房价上升还是下跌，信贷与房地产走势高度正相关。自去年下半年以来，商业银行便开始压缩涉房信贷。今年随着QE3逐渐退出，海外融资成本也步入上升通道，房地产行业资金趋于全面紧缩。

“相比政府的行政调控，银行信贷调控对开发商的影响更大。”政协委员、星河湾集团董事长黄文仔说。

涉房信贷实质性收缩

“信贷是影响房价走势最关键的因素。”北京中原地产研究总监张大伟说，多年楼市历史表明，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

万科董秘谭华杰指出，开发贷、个贷加起来，是开发商整个资金来源中占比的;而购房者首付款和个人按揭贷款，是开发商近两年最为倚重的现金流。国家统计局数据显示，2013年房地产贷款余额同比增长19.1%，占贷款总量比重达到20.33%。

多家中介、代理、研究机构人士向21世纪经济报道记者证实，商业银行对个人按揭贷款的收紧从去年四季度就已经开始。

近期，**研究中心对北京、上海、广州、深圳等一线城市进行的调研结果显示，各城市主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。工农中建交等五大行首套利率基本维持基准利率，广州农行甚至上浮5%，仅北京中行有条件地可以9折优惠;招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行在个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。

从放款时间上来看，去年四季度就已开始的放款延迟，仍在继续。国有大行普遍在10个工作日到20个工作日，股份制银行和一些城商行普遍在1-2个月甚至更久;此外，广发、平安、民生等去年暂停办理个人房贷业务的银行，新年仍未重启。

据21世纪不动产金融事业部介绍，现在一些商业银行的分行都失去了房贷的审批权限，在放贷额度上也被监管，审批的流程更加严格，排期有序的放款拉长了尾款到达期限，放款速度放慢，由节前的25个工作日左右延长到目前的2个月左右。

分城市来看，商业银行放贷倾向于一二线城市宽松，三四线城市收缩。“河北固安、永清不少银行已经暂停对外地人房贷发放。”在河北买房的张燕说。

更令三四线城市中小开发商焦灼的是，商业银行的信贷支持力度在减小，甚至放弃。

安信证券分析师万知直言，银行在2014年会大幅收缩房贷和开发贷。因为整个2014年尤其是上半年，房地产行业基本面处于下滑通道，成为高风险行业，银行收缩符合自身利益;另外，2013年银行对地产行业的投放达到空前规模，今年有必要降低房地产占比。

万知指出，2014年开发商融资会很困难，房地产进入资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升，将吞噬开发商利润，行业进入大调整周期。

“影子银行”严控地产风险

“政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策，3年前已开始实施，这才导致影子银行的出现。”香港中原地产集团主席施永青说，地产商没法从银行系统得到所需资金，唯有透过私募基金发行信托产品，向民间集资。

21世纪经济报道记者了解到，除了万科、保利等极少数房企外，其他房企很难获得低成本的银行贷款，因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道，在2013年被广泛使用。

以兴业银行(601166,股吧)叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行“明股实债”的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。

“绝大部分进入房地产的信托、券商资管、私募基金的钱都是由银行资金池而来，它们只是充当了通道;如果银行收缩表内、表外融资，房地产信托、私募等通道都会受到影响。”一位私募人士说。

平安证券报告指出，除了房地产贷款，开发商资金来源中自筹资金占38.8%，其中相当部分来自于信托及银行表外融资，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。

施永青指出，地产商向民间大量集资，实际上抵销了中央的(信贷)收紧政策，酿成更大的风险。中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。

21世纪经济报道记者多方了解发现，目前所有与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险，业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。

以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小;三四线城市房地产渐至拐点，风险值得警惕。

另一个风险评估方式，则基于抵押品和资金流的计算。深圳房地产私募基金德信资本董事长陈义枫认为，有足值的资产作为支撑，包括必须有足值抵押物，或者公司整体过户等。这是安全性的底线。

施永青认为，目前受压较大的是银行业与实力不足的小型地产商，尤其是项目过多集中于二三线城市的地产商。有些二三线城市供应过多，楼价无可避免需要调整。